Najczęstsze przypadki stosowania służebności mieszkaniowej występują, gdy mamy do czynienia z umową darowizny nieruchomości albo umową przenoszącą gospodarstwo rolne na następcę. Przeważnie istota służebności jest formowana w charakterze prawa do zamieszkiwania.
Wyróżniamy dwa główne rodzaje służebności mieszkaniowej: czynną i bierną. Ta pierwsza oznacza zakres, w jakim osoba uprawniona może korzystać z cudzej nieruchomości, np. w przypadku, gdy chcemy oprzeć budynek o mur sąsiada. Bierna służebność zakazuje właścicielowi obciążonej nieruchomości wykonywania określonych czynności, np. sadzenia drzew, wznoszenia budynków o konkretnej wysokości. Służebność mieszkaniowa powinna być w gruncie rzeczy wyznaczana bezterminowo, można jednak, przy porozumieniu stron, podpisać umowę na określony czas lub do spełnienia konkretnego warunku. Nie jest wymagane ustalenie opłat za obciążenie nieruchomości, czyli strony mogą dobrać warunki wedle potrzeb.
Posiadający służebność mieszkania ma możliwość przyjęcia na mieszkanie rodziny, tj. małżonka, dzieci oraz innych osób, gdy utrzymuje je. Przepis ten dotyczy również dzieci, które uzyskały pełnoletność. Ogólnie prawo stanowi, że służebność wygasa zawsze najpóźniej w przypadku śmierci uprawnionej osoby. Można jednak zastrzec zamiast tego, że wraz ze śmiercią uprawnionego służebność przechodzi na jego dzieci, małżonka i rodziców. Zgodnie z umową osoba mająca służebność jest zobowiązana do wykonywania napraw związanych z korzystaniem z urządzeń, chyba że wprowadzono zapis mówiący inaczej.
